Abschottung:
Eine Abschottung tritt auf, wenn ein Eigentumsinhaber Zahlungen auf ihrem Darlehen nicht leisten kann. Wenn ein Eigenheimbesitzer mit Zahlungen nicht Schritt halten konnte, musste er das Eigentum einfach an die Bank zurückgeben, die die Hypothek auf das Haus hält. Eine Bank kann eine Zwangsvollstreckung gegen den Hauseigentümer einleiten. Sie können eine Immobilie verkaufen oder wieder in Besitz nehmen (Eigentum übernehmen), um den geschuldeten Betrag für ein notleidendes Darlehen zurückzuerhalten, das durch die Immobilie besichert ist. Die Rechte eines Hausbesitzers auf eine Immobilie werden verfallen, weil die Hypothek nicht bezahlt wurde. Kann der Eigentümer die ausstehenden Schulden nicht begleichen oder über Leerverkäufe verkaufen, geht die Immobilie in eine Zwangsversteigerung. Wenn die Immobilie nicht auf einer Auktion verkauft wird, wird sie Eigentum der kreditgebenden Institution. Zwangsvollstreckungen sind ziemlich geradlinig, weil die Banken in der Regel nicht "Hausbesitzer" sein wollen, sondern "Haushälter" sein wollen.
Hier sind die fünf Stufen der Zwangsvollstreckung:
• Verpasste Zahlungen:
Die Abschottung ist ein langer Prozess, der von Staat zu Staat variiert. Eine abgeschottete Immobilie ist eine Eigenschaft, die bereits von der Bank übernommen wurde. Dieses Stadium beginnt, wenn der Hausbesitzer auf Wohnungsbaudarlehenzahlungen (oder manchmal andere Bedingungen des Darlehens) zurückfällt. Dies ist in der Regel auf Härten wie Arbeitslosigkeit, Scheidung, Tod oder medizinische Herausforderungen zurückzuführen. Kreditgeber können auf eine zweite, dritte, vierte oder noch mehr versäumte Zahlung warten, bevor sie den Hauseigentümer öffentlich kündigen.
• Öffentliche Bekanntmachung:
Nach drei bis sechs Monaten versäumter Zahlungen der Kreditgeber zeichnet eine öffentliche Bekanntmachung namens "Notice of default" (NOD) mit dem County Recorder Office auf, die angibt, dass der Kreditnehmer seine Hypothek nicht mehr erfüllt. Der Verzug und die Verkaufsabsicht müssen innerhalb von 30 Tagen nach der Aufnahme an den Hauseigentümer gesendet werden. Diese Mitteilung soll dem Kreditnehmer bewusst machen, dass er in Gefahr ist, alle Rechte an dem Eigentum zu verlieren und aus dem Haus vertrieben werden kann.
Diese NOD enthält die Eigentumsinformationen, Ihren Namen, den Betrag, den Sie haben Delinquent, die Anzahl der Tage, an denen du zurück bist, und eine Erklärung, die angibt, dass du dich unter den Bedingungen der Notiz und der Hypothek befindest, die du unterschrieben hast.
Der Hausbesitzer hat eine Gegebenheit Zeitraum, um auf die Benachrichtigung zu reagieren und / oder die ausstehenden Zahlungen und Gebühren zu erhalten. Wenn das geschuldete Geld oder eine andere Verletzung nicht in einer bestimmten Zeit bezahlt wird, kann der Kreditgeber beschließen, das Eigentum des Kreditnehmers auszuschließen.
Der nächste Schritt ist, dass der Kreditgeber eine Verkaufsanzeige für das Eigentum einreichen muss. Wenn jedoch der Kreditnehmer seine Zahlungen einlöst, kann der Zwangsvollstreckungsprozess gestoppt werden.
• Pre-Foreclosure:
Dieser Schritt beginnt, wenn der Kreditgeber eine Standardbenachrichtigung auf dem Grundstück einreicht, was den Eigentümer darüber informiert, dass der Kreditgeber rechtliche Schritte einleiten wird, wenn die Schulden nicht übernommen werden. Nach Erhalt der Mitteilung von der Bank gibt der Hauseigentümer eine Gnadenfrist ein, die als "Vorverfallserklärung" bekannt ist. Während dieser Zeit kann der Hauseigentümer einen Deal mit der Bank aushandeln oder den ausstehenden Betrag bezahlen, bevor er abgeschafft wird. Immobilieneigentümer, die sich in der Phase vor der Zwangsvollstreckung befinden, können einen Leerverkauf abschließen, um ausstehende Schulden zu begleichen. Wenn der Kreditnehmer während dieser Phase den Ausfall bezahlt, endet die Zwangsvollstreckung und der Kreditnehmer vermeidet die Räumung und den Verkauf des Hauses. Wird der Verzug nicht bezahlt, wird die Zwangsvollstreckung fortgesetzt.
• Versteigerung:
Wird der Verzug nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist behoben, setzt der Verleiher oder sein Vertreter ein Datum für den Verkauf des Hauses fest bei einer Zwangsversteigerungsauktion (manchmal als Treuhänderverkauf bezeichnet). Die Bekanntmachung des Treuhandverkaufs (NTS) wird mit dem County Recorder Office registriert. Benachrichtigung wird an den Kreditnehmer gesendet, auf dem Grundstück veröffentlicht und in der Zeitung gedruckt. Bei der Versteigerung wird das Haus an den Höchstbietenden für Bargeld verkauft, der den Höchstgebotspreis in bar bezahlen muss, typischerweise mit einer Anzahlung im Voraus und der Rest innerhalb von 24 Stunden. Der Gewinner der Auktion erhält dann die Eigentumsurkunde des Treuhänders. Ein Eröffnungsgebot für die Immobilie wird durch den ausstellenden Kreditgeber festgelegt, der in der Regel dem ausstehenden Darlehensbestand und anderen Gebühren entspricht. Das Geld aus dem Verkauf wird verwendet, um die Kosten der Zwangsvollstreckung, der Zinsen, des Prinzips und der Steuern usw. zu begleichen. Ein Restbetrag wird an den Hausbesitzer gezahlt. In vielen Staaten hat der Kreditnehmer das "Recht auf Einlösung" (er kann das ausstehende Geld beschaffen und den Zwangsvollstreckungsprozess beenden) bis zu dem Moment, in dem das Haus versteigert wird.
• Nachverfallserklärung:
Wenn ein Dritter das Objekt nicht bei der Zwangsversteigerungsauktion kauft oder keine Gebote über dem Eröffnungsangebot liegen, übernimmt der Darlehensgeber das Eigentum. Die Immobilie wird vom Anwalt, der den Verkauf durchführt, für den Kreditgeber erworben. Wenn dies der Fall ist und das Eröffnungsgebot nicht erfüllt wird, gilt die Immobilie als Bank- oder Immobilienbesitz (REO). Dies ist darauf zurückzuführen, dass viele der bei Zwangsversteigerungsverkäufen zum Verkauf angebotenen Immobilien weniger wert sind als der Gesamtbetrag, der der Bank oder dem Kreditgeber geschuldet wurde, oder wenn niemand darauf geboten hat. Die "bankeigene" Immobilie wird dann wieder zum Verkauf angeboten, meist über einen Immobilienmakler.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Matthew Merenoff