Es ist nicht ungewöhnlich für gewerbliche Immobilienbesitzer, eine Finanzierung Transaktion mit mehreren Schichten von Kapital, jeweils mit einer anderen Risiko-Belohnung Berechnung zu strukturieren
Für jene gewerblichen Immobilien und andere Unternehmen, die schulden anstatt Eigenkapital hinzufügen, wenn ältere Schulden in der Nähe von 70% LTV ausgeschöpft werden, können die Kreditnehmer die Mezzanine-Finanzierung in Erwägung ziehen. Einer der Verwendungen von Mezzanine Schulden ist es, so viel Hebelwirkung wie möglich durch die Erhöhung LTV auf etwa 75-90% hinzuzufügen. Es ist auch üblich für Immobilien-Entwickler, Mezzanine-Darlehen zu sichern, wenn ergänzende Finanzierung benötigt wird.
Definitionsgemäß füllt die Mezzanine-Finanzierung die Kluft zwischen Eigenkapital und Senior-Schulden im Kapitalstapel und ist dem Senior untergeordnet. Quellen der Mezzanine-Schulden gehören Pensionskassen, Versicherungsgesellschaften, andere Finanzinstitute, staatliche Agenturen und Mezzanine-Schuldenfonds.
Weil Mezzanine-Schulden als risikoreichere als höhere Schulden in Bezug auf Sicherheiten und Cash-Flow-Rechte, Kreditgeber von Mezzanine Darlehen neigen dazu, ihre Kreditvergabe Entscheidungen auf der Grundlage der Vorhersagbarkeit der Cash-Flow über die, die erforderlich, um Senior Schulden zu trennen. Darüber hinaus verlangen Kreditgeber, die Mezzanine-Schulden bieten häufig einen Aktienkicker über und darüber hinaus die höheren Zinserträge in der Regel erhalten, um das zusätzliche Risiko zu kompensieren.
Die Reife der typischen Mezzanine-Darlehen neigt dazu, von drei bis fünf Jahren zu rechnen, wobei die Hauptzahlungen häufig aufgeschoben werden, bis die höheren Schulden im Ruhestand sind. Und während, durch seine Natur, Mezzanine-Finanzierung hat keine harten und schnellen Bedingungen oder Strukturen, gibt es ein paar Begriffe häufig in kommerziellen Immobilien-Transaktionen verwendet. Die häufigste Art, die mit stabilisierten Eigenschaften verwendet wird, ist eine geringe Verschuldung, wo der Kreditgeber kein Eigenkapital erhält und keine Managementbeteiligung hat. Auf der anderen Seite, wenn man schaut, um LTV auf 90% zu erhöhen, können die Kreditnehmer möglicherweise einige Cash-Flow-Eigenkapital und Aufwärtspotenzial an Kreditgeber durch die Verwendung einer teilnehmenden Note aufgeben.
Es gibt mehrere Arten von Mezzanine-Finanzierung zur Verfügung:
Mezzanine Darlehen: Mezzanine Schulden können viele Formen und kann bedeuten, verschiedene Dinge zu verschiedenen Kreditgebern. Die häufigste und einfachste Art der Mezzanine-Finanzierung zu verstehen ist gerade Schulden, auch bekannt als eine zweite Hypothek. Mit geringem Schulden ist der Mezzanine-Kreditgeber in einer untergeordneten Position, in der Regel bis zu 85% LTV, ohne Beteiligung am Cashflow und keine Managementbeteiligung. Abhängig von der Menge der Hebelwirkung, die Art des Projekts und Besitzer Geschichte, Renditen in der Regel fallen innerhalb der 9-13% Reichweite, mit Ausdrücken ähnlich der höheren Schulden.
Eines der wichtigsten Themen für Mezzanine-Kreditnehmer ist die Interaktion zwischen Mezzanine und Senior Schuldner Kreditgeber. Eine Inter-Gläubiger-Vereinbarung, die die Rechte und Abhilfemaßnahmen eines Mezzanine Kreditgeber und die Interaktion zwischen einem Mezzanine Kreditgeber und Senior Kreditgeber, ist in der Regel in solchen Transaktionen erforderlich. Das Verhandeln einer Inter-Gläubiger-Vereinbarung kann ein schwieriger und zeitaufwändiger Prozess sein.
Teilnehmende Darlehen: Wenn eine höhere Hebelwirkung das Ziel eines Finanzierungsgeschäfts ist und die Kreditnehmer bereit sind, einen Cashflow oder ein Eigenkapital dafür aufzugeben, kann eine hybride Form des teilnehmenden Schuldinstruments der Weg gehen. Mit solchen Schulden können Kreditnehmer in der Regel LTV bis zu 90% steigern, während die Kreditgeber generell einen etwas niedrigeren Coupon auf dem Schein erhalten und eine Ausstiegsgebühr erhalten können, wenn die Immobilie verkauft wird. Angesichts des erhöhten Risikos, das der Kreditgeber von der Höhe der beteiligten Hebelwirkung übernommen hat, ist eine höhere Gesamtrendite aus der Kombination des Couponsatzes und des im Rahmen der Transaktion erworbenen Eigenkapitals erforderlich
Hybrid-Mezzanine Darlehen: Eine andere Art von Mezzanine Darlehen, die immer beliebter wird ähnlich wie eine zweite Hypothek mit einer großen Variation. Da viele ältere Schulden Kreditgeber verboten zweiten Hypotheken, ist dieses Mezzanine Darlehen durch die Aktie von der Firma, die das Eigentum beteiligt ist gesichert. Wenn das Unternehmen nicht rechtzeitige Zahlungen auf diese Art von Mezzanine Darlehen zu machen, kann der Kreditgeber durch die Beschlagnahme der Aktie des Unternehmens zu verhindern. Wenn der Kreditgeber die Kontrolle über die Aktie hat, hat der Kreditgeber die Kontrolle über das Unternehmen und die Eigenschaft. Oftmals ist die Abschottung auf ein Darlehen, das durch Aktien gesichert ist, viel einfacher als die Abschottung eines Darlehens, das durch Eigentum gesichert ist.
Wegen der komplexen Begriffe, Kosten und Eignung von Mezzanine-Finanzierungen, Besitzer, Entwickler und Broker im ganzen Land sollten Fachberatung aufnehmen, um erfolgreich zu helfen, solche anspruchsvollen Transaktionen erfolgreich zu strukturieren.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Andy Bogdanoff