Wie eine Zinsmitteilung Ihre Geschäfte in Immobilieninvestitionen sparen kann

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Die Buchstaben NOI stehen für Notice of Interest oder werden manchmal fälschlicherweise als Memorandum of Contract oder MOC bezeichnet. In der Regel handelt es sich um ein einseitiges Dokument, das besagt, dass die Person, die das Dokument zur Aufzeichnung im Büro des Bezirksstaatssekretärs einreicht, aufgrund eines unterschriebenen Kauf- und Verkaufsvertrages ein angemessenes Interesse an einem Grundstück hat.

Die NOI wird am häufigsten verwendet, wenn ein Investor einen Kauf- und Verkaufsvertrag mit einem Hausbesitzer / Verkäufer abschließt und jedem zeigen möchte, der versucht, ein anderes Angebot für die Immobilie abzugeben, dass er ein rechtliches Interesse an der Immobilie hat. Dies ist der Fall, wenn eine andere Person, normalerweise ein anderer Investor, mitkommt und dem Hausbesitzer einen höheren Preis bietet.

Die Praxis von Anlegern, Objekte zu verkaufen, nachdem sie unter Vertrag sind, wird in notleidenden Märkten immer häufiger, aber auch in normalen Märkten. Die Investoren, die regelmäßig Aussagen gegenüber Hausbesitzern machen, sagen: "Holen Sie sich Ihr höchstes Angebot von den anderen Männern und rufen Sie mich zurück. Ich gebe Ihnen mehr Geld als alle anderen – ich muss es nur schriftlich sehen." Der hässliche Teil dieser Aussage ist der Begriff "schriftlich", da dies normalerweise bedeutet, dass ein Vertrag vom Hauseigentümer unterzeichnet werden musste.

Während ich dem Hausbesitzer nicht die Schuld dafür geben kann, dass er mehr Geld will, habe ich meistens einen Black-Hat-Investor gesehen, der versucht, den Deal zu stehlen. Er kommt tatsächlich an den Abschlusstisch und verhandelt den Preis unter seinem Preis hatte ursprünglich den vertrauensvollen Verkäufer angeboten. Wie soll ich wissen? Ich war auf der anderen Seite seiner Angebote und musste kämpfen, um meine Verkäufer zu behalten.

Daher müssen wir gelegentlich für unsere Schließungen kämpfen, und ich habe darüber in anderen Artikeln berichtet, wie man das macht. Das Ironische daran ist, dass es eine Straftat ist, jemanden dazu zu bringen, einen Vertrag zu unterzeichnen, wenn ein anderer Vertrag besteht. Die Generalstaatsanwaltschaft wird diese Fälle annehmen, wenn Sie Beweise vorlegen und der Verkäufer mitarbeitet – was normalerweise der Fall ist, wenn der Hausbesitzer mit einer Gerichtsverhandlung oder Zwangsvollstreckung gedroht wird.

Wenn wir also einen Vertrag mit einem Verkäufer abschließen, zeichnen wir fast immer eine NOI in der öffentlichen Akte auf, was tatsächlich ein Pfandrecht gegen die Immobilie darstellt. Ich möchte das wiederholen, da die Feinheiten dieses "Pfandrechts" sehr weitreichend sind. Diese NOI muss nun als Pfandrecht auf dem Grundstück freigegeben werden, bevor der Titel übertragen werden kann, es sei denn, es liegt eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme vor, oder der Pfandrechtsinhaber (der ursprüngliche Investor / Käufer) leitet eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme ein, um das Grundstück zu übernehmen. Wenn dies hart klingt, ist dies nur eine Lösung für ein Problem, bei dem eine Vertragspartei die vertraglichen Bedingungen nicht einhält – genau wie ein Kreditgeber einem Eigenheimbesitzer.

Die NOI muss nicht vom Hausbesitzer / Verkäufer unterschrieben werden, damit jeder eine NOI auf das Eigentum eines jeden legen kann. Denken Sie daran, dass es normalerweise ein Schild im Büro der Geschäftsstelle gibt, das etwas dazu sagt: "Wenn Sie ein Pfandrecht betreten, das nicht gültig ist, handelt es sich um ein Verbrechen", überlegen Sie sich also, was Sie tun, bevor Sie es tun Tun Sie es nicht aus Ärger, oder es könnte Sie viel kosten.

Trotzdem behandeln die Gerichte und manchmal der Kassierer die NOIs als widerstrebende Schwiegereltern. Sie tolerieren sie wahrscheinlich für die Gebühren, aber sie mögen sie nicht sehr aufgrund historischer Probleme, bei denen der Verkäufer nicht wusste, dass diese Pfandrechte eingereicht wurden. Viele Standardimmobilienverträge verbieten ausdrücklich die Eintragung einer öffentlichen Bekanntmachung. Dieses Verbot kann überwunden werden, indem die betreffende Klausel aufgehoben wird und sowohl der Verkäufer als auch der Käufer diese Bestimmung einleitet. Oder Sie fügen Ihrem Vertrag eine Klausel oder einen Nachtrag hinzu.

Sobald eine NOI in der öffentlichen Akte hinterlegt ist, muss der Titelagent bei der nächsten Übertragung des Eigentums an der Immobilie eine Freigabe des Pfandrechts für die NOI unterschreiben, um eine Titelrichtlinie für die Eigenschaft zu schreiben oder es als "Hinweis" zu notieren. Ausnahme "in der Richtlinie. Wenn der NOI nicht durch ein Pfandrecht gelöscht wird, wurde der Titel "getrübt" und muss gelöscht werden, und eine Übertragung an einen neuen Käufer wird möglicherweise nicht ordnungsgemäß durchgeführt.

Hier kommen Sie herein, um das Pfandrecht freizugeben, und dies geschieht normalerweise, wenn Sie es am wenigsten erwarten – kurz bevor Sie sich selbst schließen wollten! Manchmal ruft der Hausbesitzer an, wenn er eine Kopie der aufgezeichneten NOI vom Büro des Büroangestellten erhält, und er hat es nicht erwartet – der Verkäufer versucht, die Transaktion zu widerlegen. Manchmal hat der Verkäufer seine Meinung aus triftigen Gründen geändert, meistens nicht.

Sie haben mehrere Möglichkeiten, wenn der NOI sozusagen "den Fan trifft":

1.) Geben Sie den NOI mit einem Release of Lien-Dokument frei und erhalten Sie eine Gebühr für die Freigabe des Pfandrechts

2.) Hämker nieder und kämpfe mit dem Verkäufer, um zu schließen oder werde bezahlt, um das Pfandrecht freizugeben.

Zusammenfassend ist Ihre Wahl persönlich und bestimmt durch den potenziellen Gewinnverlust des Geschäfts, das eigentliche Motiv des Eigenheimbesitzers / Verkäufers, dass er nicht verkaufen will, wie viel Sie für ein Pfandrecht entrichten können und wie Sie an diesem Tag zur Verfügung stehen. Letztendlich haben Sie die Wahl, den Verkäufer zu zwingen, das Pfandrecht zu schließen oder freizugeben.

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Source by Dave Dinkel

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